住宅用とテナント用で違う?インボイス制度下での不動産賃貸業
インボイス制度が不動産賃貸業者に与える影響
2023年10月より、消費税の仕入税額控除の方式として、インボイス制度が開始されます。インボイス制度は多種多様な業種に影響を与え、不動産賃貸業者も少なからず影響を受けることが見込まれます。
特に不動産賃貸業者の中でも、影響が大きいことが予測されるのは、テナント用の不動産賃貸業を営む業者です。
それでは、不動産賃貸業者がインボイス制度から受ける影響を、その業態ごとにご紹介しましょう。
住宅用不動産賃貸業の場合
住宅用不動産賃貸業の場合は、インボイス制度から受ける影響は少なく、対策をとる必要が無い場合が多いです。
住宅用不動産賃貸業を例にしておりますが、非課税収入がある場合は同様の取り扱いとなります。不動産賃貸業の非課税収入には、土地の賃料、土地の売却収入等があります。
まず、インボイス制度から受ける影響としては、大きく分けて2つの負担増加のことが懸念されています。
1つめはインボイス発行事業者に登録をして、インボイス発行を行う事務の負担増加のことです。登録手続きをはじめとし、インボイスを日々発行するためのシステム改修や、担当者の業務習得、業務フローの見直し等が考えられます。
2つめはインボイス発行事業者に登録をするために免税事業者が課税事業者になることでの納税額の負担増加のことです。納税額の負担による資金流出、消費税を認識した区分経理のための担当者の知識習得、業務フローの見直し等が考えられます。
1つめの事務の負担増加については、住宅用不動産賃貸業は、その収入を得る取引先が、個人であることから、インボイスを発行する必要が無く、よってインボイス発行事業者に登録をする必要がありません。事務の負担増加はありません。
インボイスは、課税事業者がその取引を課税仕入としてみなすために、保存が必要となる書類です。消費税は間接税であることにより、個人は消費税の負担者ではあるものの納税者ではないため、課税事業者に該当せず、インボイスの保存が不要であるため、インボイスを発行する必要が住宅用不動産賃貸業者にはありません。
2つめの納税額の負担増加については、インボイスを発行する必要が無いことによって、インボイス発行事業者に登録をする必要が無く、課税事業者になる必要がありません。納税額の負担増加はありません。
住宅用不動産賃貸業の収入である、個人の家賃収入は消費税のかからない非課税売上に該当します。消費税の納税義務は課税売上が1,000万円以上ある事業者のみに発生します。
このことから、従来の住宅用不動産賃貸業社者の多くは免税事業者となっています。
免税事業者が課税事業者となると、これまでの利益のおよそ10%が消費税の納税額となりますが、インボイス発行事業者に登録をする必要が無い以上は、課税事業者になる必要が無いので、納税額が発生することは従来通りありません。
テナント用不動産賃貸業の場合
テナント用不動産賃貸業の場合は、インボイス制度から受ける影響はそのテナントの状況により異なり、対策が必要となる場合があります。
テナント用不動産賃貸業を例にしておりますが、課税の収入がある場合は同様の取り扱いとなります。不動産賃貸業の課税の収入には、テナントの家賃収入のみならず、駐車場の賃貸収入、太陽光発電収入、アンテナ基地局の収入等が該当します。
テナントが免税事業者の場合
テナントが免税事業者の場合は、住宅用不動産賃貸業と同様に、テナントに対してインボイスを発行する必要が無いことから、事務の負担増加及び納税額の負担増加はありません。
しかし、テナントが免税事業者であるか課税事業者であるかは逐一テナントに確認をしなくてはならないこと、及び、従来の入居業者が免税事業者であっても、課税事業者が入居する可能性を考えると、下記のテナントが課税事業者の場合を踏まえて、インボイス発行事業者に登録すること等の検討を行うことも必要です。
テナントが課税事業者の場合
テナントが課税事業者の場合は、テナントに対してインボイスを発行することが求められることから、事務の負担増加及び納税額の負担増加に備える必要があります。
不動産賃貸業者が課税事業者の場合
テナントが課税事業者の場合で、かつ不動産賃貸業者も課税事業者である場合は、上記の2つの負担のうち、1つめのインボイス発行事業者に登録をして、インボイス発行を行う事務の負担増加のみ影響を受けます。
インボイス発行事業者に登録することは、取引先が課税事業者であっても、発行をすることは義務ではありません。しかしながら、取引先が課税事業者である場合には、インボイスを保存しないと、その取引が課税仕入とみなされず、取引先の消費税の納税額の負担が増えてしまいます。
一般的に家賃はテナントの経費のうち大きな割合を占めるものであるため、家賃全額が課税仕入とみなされない場合は、テナントの納税額の負担増加が大きくなるため、インボイスの発行が不動産賃貸業者には求められる事が予測されます。
必ずしも、その要求に応える必要はありませんが、同額の家賃を支払うのであれば、インボイス発行事業者でない不動産賃貸業者を利用よりも、インボイスを保存することが出来る不動産賃貸業者を利用する方が、テナントの消費税の納税額が少なくなるため、入居業者の獲得において不利な状況となります。
この不利な状況に陥らないようにするためには、インボイス発行事業者に登録をして、インボイス発行を行う事務の負担増加の影響を受けながらも、対応をしていくことが得策であるといえます。
不動産賃貸業者が免税事業者の場合
テナントが課税事業者の場合で、不動産賃貸業者が免税税事業者である場合は、上記2つの負担の両方について影響を受けます。
上記の通り、不動産賃貸業者が入居者の獲得において不利な状況に陥らないようにするためには、1つめの負担である、インボイス発行事業者に登録をして、インボイス発行を行う事務の負担増加の影響を受けながらも、対応をしていくことが得策です。
しかしながら、インボイス発行事業者に登録をするためには、課税事業者になる必要があります。2つめの負担である、納税額の負担の増加も必要です。
1つめの事務の負担増加のみならず、2つめの納税額負担の増加も負う場合には、2つの負担を負いつつもインボイス発行事業者に登録をし、不利な状況を陥らないようにするか、又は不利な状況を受け入れつつもインボイス発行事業者に登録をしないか、の選択を迫られることになります。
テナントが課税事業者の場合で、不動産賃貸業者が免税税事業者である場合は、業界の動向や、納税額の試算等を行いながら、インボイス発行事業者に登録をするかについての慎重な判断が求められます。
まとめ
上記のように、不動産賃貸業者のうち、その入居者がテナントである不動産賃貸業者が、インボイス制度の影響を受けることが予測されます。
2023年10月までに、インボイス制度にどのように対応をしていくのかの検討をすることが、多くの事業者にとって急務となっています。
特に、課税事業者であるテナントを抱えた免税事業者である不動産賃貸業者は、業界の動向や納税額の試算を行いながら、慎重にインボイス発行事業者に登録をするかの判断を行う必要があります。
インボイス制度の仕組みや、消費税の納税額の試算等、ご不明な点がございましたら、お気軽に弊社へご相談ください。