譲渡所得を算出するための『取得費』の範囲と、損をしない申告の仕方
土地や建物などを譲渡（売却）した際に得た利益のことを「譲渡所得」と呼びます。これに対して譲渡した翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告を行う必要があります。
この譲渡所得は「分離課税」といって、給与所得や事業所得などとは区別して計算しなければいけません。
不動産の売却における譲渡所得は、不動産を売却した金額から、不動産を取得するために使った費用と不動産を売却するために使った費用を差し引くことで求めることができます。
この“不動産を取得するために使った費用”は「取得費」と呼ばれ、対象となる費用が明確に決められています。
今後、不動産の売却を検討しているのであれば、「取得費」に含まれる費用を把握しておきましょう。
「取得費」に含まれるものと含まれないもの
譲渡所得の計算上、不動産を購入するために使った費用を「取得費」ということに対して、不動産を売却するために使った費用のことを「譲渡費用」と呼びます。
以下の計算式の通り、この譲渡費用と取得費を不動産の売却額から差し引くと、課税対象となる譲渡所得を求めることができます。
譲渡所得＝不動産の売却額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡費用は土地や建物を売るために直接かかった費用なので、例えば、不動産会社への仲介手数料や売主が負担した印紙税、土地を売るための取り壊し費用（一定の場合に限る）、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払った立退料などが対象になります。
あくまで売るときに“直接”かかった費用なので、修繕費や固定資産税、不動産管理のための費用などは、譲渡費用に含まれません。
同様に、取得費も不動産の取得にかかった費用のすべてが対象にできるわけではなく、なかには含まれない費用もあるので注意が必要です。
国税局では、以下の費用を取得費の対象としています。
・土地や建物の購入代金や建築代金
・購入手数料
・設備費や改良費
・土地や建物を購入したときに納めた登録免許税や登記費用、不動産取得税、取得分の特別土地保有税、印紙税
・借主がいる土地や建物を購入するときに借主を立ち退かせるために支払った立退料
・土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
・土地の取得に際して支払った土地の測量費
・所有権などを確保するために要した訴訟費用
・建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
・土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
・既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
この取得費のなかでも、建物は時間と共に価値が減少するため、減価償却費相当額を控除したうえで、取得費として計算します。
また、先述の通り、取得費は“不動産の取得にかかった費用”なので、修繕費やハウスクリーニング代、火災保険料や引越し費用、管理費など、不動産の取得後に発生した費用については取得費に含まれません。
実際の不動産の購入代金を証明するには
先祖代々の土地であったり、購入してから数十年経っている家だと、その不動産の購入代金がわからないことがあります。
また、売買契約書や領収書を紛失してしまうケースも少なくありません。
そのため、購入代金が不明の不動産は、不動産を売却した額の5％相当額を取得費として“みなす”ことができます。
このとき、みなした取得費を「概算取得費」といいます。
例えば、購入代金が不明の土地を4,000万円で売却したのであれば、その5％の200万円を概算取得費にできるというわけです。
また、実際の取得費が売却金額の5％を下回る場合も、売却した額の5％相当額の概算取得費で譲渡所得を計算することが認められています。
しかし、概算取得費よりも、実際の取得費のほうが明らかに高いと思われる場合は、本来よりも高額な税負担が発生することになります。
例えば、売買契約書を紛失してしまい、実際の額は不明であっても購入時期や相場などから約3,000万円の購入代金と推察できる土地を所有していたとします。
この土地の売却金額が4,000万円であれば、概算取得費は5％の200万円になります。
すると、本来売買契約書や領収書があれば不動産の売却額から購入代金の3,000万円を取得費として差し引けるはずが、概算取得費の200万円しか控除できません。
なお紛失した売買契約書や領収書以外で通帳等の出金記録や振込の控え、住宅借入金特別控除の申告書など、間接的であっても購入代金の金額がわかるものであれば、証拠として認められる可能性があります。
また、同時期に購入した隣接地の所有者の売買契約書や、当時の土地の売値が掲載されているパンフレット、購入時のやり取りを記したメモや、日記なども証拠になることがあります。
他にも様々なやり方がありますが、売買契約書を基に取得費を計算することが原則であり、それ以外の方法にはリスクが伴いますので、売買契約書等の大事な書類はきちんと保管しておくようにしましょう。
▼参考URL
https://zba.jp/real-estate/cont/acquisition-cost/
http://www.nakano-ao.gr.jp/information/2020/01/post-529.html
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3102.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
https://www.all-senmonka.jp/oshiete/1956/